山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3507号
上诉人（原审原告）：张荣，女，×。
委托诉讼代理人：丛军胜，男，×。
被上诉人（原审被告）：杜东辉，男，×。
委托诉讼代理人：黄晨，山东国人律师事务所律师。
上诉人张荣因与被上诉人杜东辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张荣上诉请求：1、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初2713号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，上诉标的为79055.4元。2、一、二审与诉讼有关的费用由被上诉人负担。
上诉事实：
上诉人、被上诉人双方于2013年10月14日就位于青岛市崂山区金帝山庄16—2—102的房屋签订了房屋租赁合同，为期3年，自2013年10月14日至2016年10月23日止。房屋租金为46667元／月，租金总额为168000元。合同签订后，上诉人按合同约定将房屋交付给被上诉人。
自被上诉人向上诉人缴纳了第一年房屋租金56000元，押金4500元后，就一直拖欠上诉人的租金以及上诉人为其垫付的物业费、水电费等。此外，由于被上诉人在租赁期间对其饲养的狗看护不当，造成上诉人租赁时提供的家具、装修部分被狗啃坏，己无法继续使用，致使上诉人遭受严重的经济损失。被上诉人承诺于2014年12月来负责维修，回复原状，但被上诉人有失诚信，至今没有维修。
根据双方签订的房屋租赁合同，被上诉人应于2014年10月前支付完毕第二年的租金，但其严重逾期支付且未按约交纳物业费等，己构成严重违约，上诉人依法有权解除合同，故于20l5年9月将房屋另行出租给其他方使用。
上诉理由：
一、原审判决认定2014年10月23日之后非被上诉人使用涉案房屋,被上诉人无需支付2014年11月至2015年8月的租金及滞纳金等，无事实和法律依据。
l、上诉人将房屋出租给被上诉人作为住宿兼个人工作室使用，被上诉人本人不在青岛，并不影响其使用租赁房屋，尤其是作为工作室进行商业经营。上诉人将房屋交付给被上诉人后，其有权依法自主选择使用房屋的方式，即便被上诉人承租后一直空置，仍不影响其按照租赁合同的约定向上诉人支付租金的义务。
2、被上诉人于2014年6月将租赁房屋的钥匙留给上诉人一套，系希望上诉人协助寻找次承租人进行转租，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同并未解除，根据合同相对性原则，被上诉人仍应按照租赁合同的约定向上诉人支付租金及费用。本案中被上诉人造成租赁房屋内物品损坏且未进行修复或赔偿，明显可知双方未完成交接，租赁合同并未于2014年9月解除。
3、关于物业、水电等费用缴纳事宜，双方在《合同》约定，被上诉人按月交纳给上诉人。上诉人作为租赁房屋的所有权人，若因被上诉人未按时交纳而逾期缴纳物业等费用，则需向物业公司等承担违约责任，故上诉人按时缴纳物业等费用，不能作为认定被上诉人于2014年11月至2015年8月己搬离，上诉人另行出租给其他方的依据。另，租赁房屋的用电情况也无法作为认定被上诉人是否承租房屋的依据。
4、上诉人作为租赁房屋的所有权人，即便出租给被上诉人使用，仍有权监督被上诉人依法、合理使用房屋，并确保房屋及室内物品完好无损，是上诉人作为出租方的权利，不能据此认定被上诉人己实际搬离。一审认定上诉人给被上诉人发送房屋物损照片即是拍照时间，纯属想象，被上述
人是否实际使用房屋，并不影响被告应按《合同》约定承担租方的义务，也就是承担房租、物业费的义务。
5、根据双方签订的房屋租赁合同，被上诉人应于2014年10月前支付完毕第二年的租金，但其严重逾期支付且未按约交纳物业费等，已构成严重违约，上诉人依法有权解除合同，故于2015年9月将房屋另行出租给其他方使用。
综上，一审判决凭借主观臆断，使用“一般不会”、“不符合常理，”“可能性、可操作性几乎没有”等个人思维，“推理”出被上诉人未实际使用房屋从而认定退租的错误论断，这对依法守约的上诉人是极不公平的。被上诉人逾期支付租金、物业费等费用，应依法向上诉人支付2014年11月至2015年8月的租金、滞纳金及上诉人垫付的物业费等费用。
二、原审在不予认定被上诉人提交的两组证据的同时，又采用该两组证据进行事实认定，明显是错误的。
原审中，被上诉人提交了赵玉莲的身份证复印件和律师询问笔录、“北京静东润瀛工业设计有限公司”与“北京海璩丽鸿科贸有限公司”出具的证明，原审法院对该两组证据均不予认定，但在认定2014年10月23日之后房屋是否为被上诉人使用时，却以该两组证据与分析相印证，进而证明被上诉人于2014年10月23日之后即不再继续居住使用涉案房屋。原审以不予认定的两组证据作为认定事实的依据，明显错误。
被上诉人杜东辉辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于上诉人的上诉理由，被上诉人认为，一审法院在判决书第8至11页中，结合相关证据、当事人的陈述以及合理的自由心证，已经作出了详尽、客观的分析与评判，高度还原了本案的事实。判决书中提到的内容被上诉人不再赘述，仅补充以下两点。第一，根据双方租赁合同第十二条约定可知，合同双方并未禁止中途擅自退租的行为，而根据一审查明的事实，2014年6月，被上诉人即向上诉人作出了退租的意思表示，上诉人也表示同意。2014年9月，被上诉人搬离房屋，交还钥匙等手续，实际实施了退租的行为，至此双方房屋租赁关系解除，不再产生后续租金及水电物业费用等权利义务关系。第二，用电量统计是能够非常直观反映房屋居住使用情况的证据，而上诉人在上诉状中一笔带过避而不谈，却在一审庭审中多次作出和提交与用电量统计表相矛盾的陈述与证据。例如，第一次庭审中，上诉人称房屋在“2015年8月前一直空置”，而在法院调取用电量统计表后的第二次庭审中又称“记不清说过空置，问了对门说有人住，我没主动去看过，我不知道是谁在住。”请问上诉人是如何在不知道谁在居住、没有主动去看过的情况下，到房屋内拍得损坏家具的照片，并且一年之内如此确定被上诉人没有维修、一再催促被上诉人回来修理；请问上诉人是如何做到在不知道谁在自家房子居住的情况下，每月为其缴纳高额的物业、水电费用(该费用明显高于被上诉人居住期间)，却没有来向被上诉人催要。另外，结合用电量统计表2016年数据可知，上诉人一审称2015年8月将房屋租给他人及提交的房屋租赁合同真实性严重存疑。根据常识，正常居住使用的房屋月均用电量在200度左右，而该房屋2015年8月至2016年10月月均用电量仅为30度左右(其中2015年8月至11月四个月期间用电量为0)，该用电量大概仅为一台冰箱工作的用电量。被上诉人有理由认为，该房屋在此期间应为空置，上诉人的陈述及证据均为虚假。有鉴于此，请法院综合考量上诉人陈述、证据的真实性及效力。综合以上，被上诉人认为，上诉人的上诉理由没有事实依据，且其相关陈述与客观事实矛盾，严重不符合常理与逻辑，作出虚假陈述、提交虚假证据，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
张荣向一审法院起诉请求：1、杜东辉立即支付自2014年11月至2015年8月的房屋租金46667元；2、杜东辉立即支付因逾期支付房租而产生的滞纳金30400元；3、杜东辉立即支付张荣为其垫付的物业费、煤气费、水费共计5675.9元；4、杜东辉修复损坏的家具（沙发等）或赔偿1万元；5、杜东辉承担本案诉讼费用。
一审法院对双方当事人无异议的证据确认如下：
1、张荣提交2013年10月14日《房屋租赁合同》一份；2、本院至涉案房屋所在小区的物业公司调取2013年度至2016年度涉案房屋的电费、物业费收取情况四份。
一审法院对双方当事人有争议的证据认定如下：
1、张荣提交其与135××××2118机主的短信聊天记录一宗（2014年10月13日-2015年11月4日），欲证明：杜东辉截止至2014年12月尚未交房租，并且其承诺维修房屋的损毁部分。之后，我多次通过电话、短信催促其尽快来青岛。杜东辉委托诉讼代理人质证称：真实性无法确认（一审法院当庭拨打该号码，接听人自称为杜东辉的妻子于静并认可曾与张荣就租赁房屋事宜进行交涉）。杜东辉委托诉讼代理人又质证称：从该证据来看，双方联系的时间是2014年10月，杜东辉于2014年10月就已经搬离涉案房屋。
因杜东辉的妻子于静接听了号码为135××××2118的手机并认可曾与张荣就租赁房屋事宜进行交涉，一审法院对聊天记录本身的真实性予以认定。
2、张荣提交照片二十一张，欲证明：涉案房屋内楼梯、真皮茶几、地板、墙面、遥控器、踢脚线的损毁情况，张荣找到装修公司估算金额约10000元。杜东辉质证称：真实性不予认可，与本案无关，无法证明这些物品是涉案房屋所陈列，也不能证明是杜东辉损坏。
因张荣、杜东辉曾就杜东辉损坏张荣物品事宜进行短信交涉，杜东辉亦曾同意支付张荣一定的维修费或由杜东辉进行维修，张荣所提交相关照片显示了物品损坏的情况，杜东辉未提出反驳证据，一审法院对该组照片予以认定。
3、杜东辉提交“赵玉莲”的身份证复印件及律师询问笔录各一份。欲证明：杜东辉已于2014年8月份搬离租赁房屋，并于2014年9月已经将钥匙、房卡等物品归还给张荣，张荣也已经接收，并且在2014年9月的时候，张荣也已经将租赁房屋另租他人。张荣质证称：真实性不予认可。第一，东西拿走不等于交房，杜东辉租我的房子是商住两用；第二，该证据无法证明杜东辉当面交给我。
杜东辉所提交该组证据属于证人证言，但证人“赵玉莲”并未出庭，故一审法院对该证据不予认定。
4、杜东辉提交“北京静东润瀛工业设计有限公司”与“北京海璟丽鸿科贸有限公司”出具《证明》各一份，欲证明：杜东辉及其妻子于静自2014年9月离开青岛之后一直在北京工作，自2014年9月之后并未租赁过张荣的房屋。张荣质证称：杜东辉离开青岛与退房没有关系。
该两份证据虽加盖有相关单位的公章，但其本质仍属于证人证言，一审法院对该证据亦不予认定。
一审法院认定事实：
2013年10月14日，张荣（甲方）与杜东辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将青岛市崂山区×号金帝山庄×房产出租给乙方，租期共36个月，自2013年10月24日至2016年10月23日，租赁房屋作为住宿兼个人工作室使用；房屋租金为4666元/月，租金总额为168000元，该房屋自2013年10月24日起至2014年10月23日租期内的租金计56000元于2013年10月14日前支付，次年房租于次年10月23日之前务必缴纳完毕，若有违约，乙方每逾期一日应向甲方支付滞纳金200元整（除房租外）；乙方交纳租赁期间产生的水费、电费、暖气费、煤气费、物业管理费、电话费、宽带费；租赁期间甲方留取乙方4500元作为该房屋的押金，并于2013年10月14日交给甲方；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任；租赁期间，若乙方拖欠房租累计15日以上的（乙方若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按费用总额的30%支付甲方滞纳金），甲方有权终止合同，收回该房屋；甲、乙双方协商物业费由乙方按月交给甲方，由甲方与物业交接物业费用，物业相关事宜由甲方协调。
上述《房屋租赁合同》签订后，杜东辉向张荣缴纳了第一年房屋租金56000元，并缴纳了押金4500元。张荣在庭审中主张“2014年6月份，杜东辉曾提出将房屋转租给别人，并说他有意要离开青岛。杜东辉留给我一套房屋钥匙，让我帮忙打听租房子的，当时我同意了转租，但是此后续租人一直没有找到，我就一直与杜东辉联系要求其继续履行合同，并要求将损坏的家具、地板等恢复原状，杜东辉迟迟不予理睬。房子至2015年8月25日前一直空着，在2015年8月25日后才租赁出去”。杜东辉则主张其于2014年8月底搬走，于9月初由其雇佣人员“赵玉莲”清空房屋后将钥匙等返回给张荣。
张荣一方与杜东辉一方就涉案房屋短信记录显示“2014年10月13日张荣一方：还有很多，就不发了，请考虑处理办法。杜东辉一方：收到，现在医院照看病人”；“2014年11月3日杜东辉一方：丛先生你找装修或装修材料发票，并把工行卡号发来我先汇2500元。张荣一方：这是什么钱？杜东辉一方：你要的赔款。张荣一方：总共赔多少？这个发票我应该开给你。杜东辉一方：还有房租六万的票，开什么都好，开过来我付余款。张荣一方：余款是多少？杜东辉一方：1000。张荣一方：我的损失要4800(装修2000，买茶几2800)，茶几按原价7300，我已经给你让了。杜东辉一方：说好3500元，要不我修，随你。张荣一方：好，你修。杜东辉一方：等我十二月一号左右去。张荣一方：根据我们的合同，还有滞纳金。杜东辉一方：你爱怎么要就怎么要随你。张荣一方：用证据说话。杜东辉一方：好的，去税务吧。张荣一方：好，我等你来，我们一起去吧”；“2014年12月8日张荣一方：你说12月初来青岛，又过去几天了，没有看到你，我一直在等你来处理家具损坏等事宜”；“2015年1月16日张荣一方：你说你来青岛，将损坏的家具等修好，请尽快安排。我一直在等”；“2015年1月29日张荣一方：杜先生，你的房租已经3个月没有交了，请及时补交为盼，另外，给我家具及装修造成的损坏，按照你们的承诺，也请尽快维修。青岛房东丛”；“2015年1月30日你们承诺你们维修，我一直在等”；“2015年11月4日按你说的，我一直在等你来维修被狗损坏的家具和装修，并已经一年多没有交租金了，特告知”。
一审法院至涉案房屋所在小区的物业服务公司调取涉案房屋2013年度至2016年度的用电情况及物业费、电费缴纳情况，显示：（1）2013年度，电费发生额1月至3月为1000，4月至5月为565，6月至7月为204，8月至9月为1316，10月至11月为26（杜东辉于10月24日起租），该年度物业费全部缴纳；（2）2014年度，电费发生额去年12月至1月为374，2月至3月为367，4月至5月为254，6月至7月为245，8月至9月为187（杜东辉主张其于8月底搬走，9月初将钥匙等返还张荣），10月至11月为578，该年度物业费全部缴纳；（3）2015年度，电费发生额去年12月至1月为658，2月至3月为576，4月至5月为604，6月至7月为0，8月至9月为0（张荣主张于8月25日将房屋另行出租），10月至11月为0，该年度物业费全部缴纳；（4）2016年度，电费发生额去年12月至1月为61，2月至3月为107，4月至5月为58，6月至7月为56，8月至9月为90，10月至11月为404，该年度物业费全部缴纳。
另查明，张荣庭审中称其所主张的物业费等费用系指2014年11月份至2015年8月份的。张荣、杜东辉根据物业公司调取证据计算该期间物业费为1785元、电费为203.4元。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、杜东辉应赔偿给张荣的修复费数额；二、2014年10月23日之后是否系杜东辉使用涉案房屋；三、杜东辉是否应支付张荣2014年11月至2015年8月的房租及滞纳金。一、关于杜东辉应赔偿给张荣的修复费数额问题。根据张荣所提交照片以及张荣、杜东辉双方的短信记录，可以证明杜东辉在使用涉案房屋期间曾给张荣房屋造成损坏，且双方曾就损坏修复费用进行协商。根据双方2014年11月3日的短信记录，张荣曾主张：“我的损失要4800(装修2000，买茶几2800)，茶几按原价7300，我已经给你让了”，杜东辉曾主张：“说好3500元，要不我修，随你”。一审法院认为，张荣要求杜东辉修复损坏的家居（沙发等）或赔偿10000元，但张荣、杜东辉未就修复事宜达成一致意见。考虑到涉案房屋已经另行出租，由杜东辉进行维修不具有现实可操作性，也不利于后续的执行，一审法院确定应以杜东辉赔偿张荣损失为宜。张荣虽主张损失数额为10000元，但其并未提供证据证明该数额，鉴于张荣曾于2014年11月3日要求杜东辉赔偿损失4800元，杜东辉虽称其可以维修但并未维修，另考虑到张荣诉讼后需要自行维修以及物价上涨等因素，一审法院酌定杜东辉应赔偿给张荣的修复费数额为人民币6000元。二、关于2014年10月23日之后是否系杜东辉使用涉案房屋的问题。杜东辉主张其于2014年9月份已经搬离涉案房屋；张荣则主张不清楚2014年11月份至2015年8月份的使用人是何人，但其完全可以肯定其在该期间未将涉案房屋出租给别人，也没有收取他人房租。一审法院对此采信杜东辉的主张，具体理由分析如下：（1）张荣在第一次庭审时主张，杜东辉曾于2014年6月份告知张荣其有意离开青岛，希望将房屋转租给别人并给张荣留了一套钥匙以方便转租。但因为未能找到续租人张荣便一直联系杜东辉要求继续履行合同，并要求把损坏的家具、地板等恢复原状，但杜东辉迟迟不予理睬，房子至2015年8月25日前一直空着，在2015年8月25日后才租赁出去。根据张荣的上述陈述，杜东辉作为租客既然已经决定离开青岛且已经交出一套房屋钥匙，其后又对房东的各种要求不予理睬，且继续不受影响地使用涉案房屋并拖欠租金，拖欠物业费、水电费，拒绝修复损坏物品的可能性、可操作性几乎没有。（2）从张荣当庭提交的损坏物品照片以及张荣方与杜东辉方的短信记录来看。张荣之所以能拍摄取得相应损坏物品照片应系其在杜东辉搬离之后进入涉案房屋内拍摄，后又将相关照片通过短信发送给杜东辉方而协商赔偿事宜（发送时间为2014年10月13日），若此时杜东辉尚未搬离，张荣作为出租方一般不会在租赁合同到期前进入租赁房屋内查看，即便是发现有损坏也是当面协商即可或等待租赁关系解除时一并解决，不会出现发照片协商并立即催要赔偿款的情况；从双方的短信记录内容来看，维修问题一直是双方协商的主要问题，若租客正常租住期间反而是房东追着租客维修相关设施这并不符合常理，缴纳房租显然比维修要更重要；根据张荣后续短信，其称一直在等待杜东辉回青岛维修，由此可见张荣应该是经常到涉案房屋查看是否已经维修，因此才能知道杜东辉一直没有回来维修。（3）从一审法院调取的涉案房屋2013年度至2016年度的用电情况及物业费、电费缴纳情况来看，2013年10月至11月的用电额度为26，因杜东辉于10月24日起租，房屋交接、空置时用电额度较小；此后至2014年7月，每两个月的用电额度约在250-350左右，此期间系杜东辉使用，用电额度较稳定；2014年8月至9月的用电额度为187，额度略有降低与“杜东辉主张其于8月底搬走，9月初将钥匙等退还张荣”相吻合；此后自2014年10月至5月为550-650，与杜东辉使用时差距较大。另结合张荣、杜东辉在2014年10月份之前所采取的电费、物业费交纳方式为“杜东辉按月交纳给张荣”。张荣在杜东辉迟迟不予维修、不缴纳房租、不缴纳物业费、不缴纳电费，而其自己也不知道是何人居住在涉案房屋内的情况下仍然为涉案房屋交纳物业费并支付远超出之前额度的电费，并不符合常理。（4）张荣在涉案房屋所在小区内还有其他住房，且其就在涉案小区内居住，其自2014年6月份起即掌握了一套涉案房屋的钥匙；其主张涉案房屋的钥匙已经更换，并称“记不清涉案房屋的门卡、煤气充值卡、电视卡等物品是补办的还是后来找到的，目前已经有一套在用了”；同时主张涉案房屋于2015年8月25日另租于他人。但张荣方却于2015年11月4日向杜东辉方发送短信称“按你说的，我一直在等你来维修被狗损坏的家具和装修，并已经一年多没有交租金了，特告知”，而不是将换锁以及另行出租的情况告知杜东辉，张荣短信内容与客观事实不符，有违诚信。且由此看出，张荣对涉案房屋享有绝对的支配权，杜东辉对涉案房屋的情况并不掌握。（5）虽然因相关人员未能到庭，一审法院对“赵玉莲”的律师询问笔录以及“北京静东润瀛工业设计有限公司”与“北京海璟丽鸿科贸有限公司”所出具的《证明》未予以认定，但律师询问笔录与《证明》可以与上述分析相互印证，进一步证明杜东辉在2014年10月23日之后即不再继续居住使用涉案房屋。综上，一审法院认为2014年10月23日之后并非杜东辉在使用涉案房屋，因此张荣主张2014年11月份至2015年8月份的物业费、煤气费、水电费等费用不应由杜东辉承担。三、关于杜东辉是否应支付张荣2014年11月至2015年8月的房租及滞纳金的问题。综合上述分析，杜东辉自2014年10月23日之后已经不在涉案房屋内居住。而根据一审法院所调取的涉案房屋的用电与缴费情况，涉案房屋在2014年10月23日之后确实另有他人在居住使用。至于实际的居住使用人，张荣虽然主张不清楚是何人在居住，但是一审法院认为：（1）张荣自2014年6月份已经获知杜东辉欲提前解除双方租赁关系，并实际接收了一套涉案房屋钥匙；（2）张荣本身亦在涉案房屋所在的小区内居住，方便随时查看涉案房屋的情况，而事实是张荣确实也进入了涉案房屋内拍摄了相关照片并与杜东辉沟通了维修事宜，且张荣一直知道杜东辉未回青岛，被损坏物品未得到维修。张荣在查看时不可能不知道是何人在内居住；（3）张荣作为出租方，在2014年10月23日之后继续为涉案房屋交纳物业费、水电费等，且电费数额明显高于前期，其主张不清楚何人在使用房屋很不符合常理，亦不符合逻辑；（4）张荣主张其于2015年8月份将杜东辉留在涉案房屋内的狗笼子、装饰盒子、票据等物品清理掉，更换锁另行出租。那么根据上述分析，2014年10月23日之后另有他人居住，而张荣未与“他人”进行过任何交涉，即清理了涉案房屋内的物品并换锁，也并不符合常理。综上，张荣在第二次庭审中主张“2014年11月份至2015年8月份的使用人我也不清楚，我也认为有人使用，因为和杜东辉租赁期没有到，我们也没有主动去看。我们多次与杜东辉沟通，不仅仅是物业费等，还有房租”与上述分析事实严重不符，不符合常理，不符合客观逻辑，一审法院不予采信。2014年11月至2015年8月的房租应由其实际承租人交纳，张荣主张应由杜东辉交纳于法无据，一审法院不予支持。因滞纳金系以存在支付房租义务为前提，故一审法院对于张荣要求杜东辉支付滞纳金的诉讼请求亦不予支持。另外，杜东辉曾向张荣支付押金4500元，考虑到杜东辉于《房屋租赁合同》到期前退租且未能妥善与张荣处理家具修复、物品交接事宜，其本身存在违约与过错。张荣在本案中并未主张杜东辉提前退租的违约责任，为了争取案结事了，减少当事人讼累，本案中不对押金进行折抵处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杜东辉于判决生效之日起十日内赔偿张荣修复家居（沙发等）的费用人民币6000元。二、驳回张荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1869元，由杜东辉承担135.5元，张荣承担1733.5元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，一审法院询问“原告现在的钥匙是怎么得来的？为何能打开门？”张荣称：“2014年6月份（被告）曾向我提出能否将房屋转租给别人，转租后他交的押金能否退还。我问其转租缘由，他说有意要离开青岛，被告这时留给我一套钥匙，要我帮打听租房子的，同时他自己也在找下一家租房子的。当时我同意了转租，如有续租，可以继续与案外人履行房屋租赁合同，并将被告已缴纳的押金退还给他，但续租人一直没有找到。后来我们一直和被告联系要求其继续履行合同，并要求把损害的家具、地板等恢复原状，对方迟迟不予理睬。房子至2015年前8月25日一直空着。在2015年8月25日后才租赁出去。”二审时上诉人张荣改称：“‘一直空着’这个词我说的不恰当，应该是有几个月空着。”
一审法院询问张荣“被告有无向你表示要求提前解除合同？”张荣称：“他曾提出过提前解除合同，并提出如果能找到续租的租客把之前交给我的押金拿回去。我当时要求他尽快把房屋损坏的部分赔偿，他答应在2014年12月初回来修房子，再后来就没有被告消息了。”
二审时，本院调查上诉人张荣在一审提交的照片拍摄时间。上诉人张荣称：2014年7、8月份。被上诉人杜东辉辩称：不清楚上诉人在2014年7、8月份拍摄过照片。
二审时，上诉人张荣称“物业费单据都在我这里，因为搬家全部丢失，不能确定被上诉人自2014年9月份以后是否向我交过物业费。之前的物业费被上诉人交了，但是交到什么时候我不确定。”
本院认为，一、本院总结二审双方争议的焦点为：2014年10月23日之前被上诉人杜东辉是否搬离并向上诉人张荣交付了涉案房屋，上诉人张荣向被上诉人杜东辉主张2014年11月至2015年8月份的房屋租金、滞纳金以及物业费、煤气费、水费应否得到支持。
根据一、二审调查情况，本院认为应当认定被上诉人杜东辉在2014年10月23日之前已经搬离并向上诉人张荣交付了涉案房屋，上诉人张荣请求被上诉人杜东辉支付2014年11月至2015年8月份的房屋租金、滞纳金、物业费、煤气费、水费不应得到支持。理由如下：
（1）张荣在第一次庭审时陈述，杜东辉曾于2014年6月份告知张荣其有意离开青岛，希望将房屋转租给别人，并留给张荣一套钥匙，让张荣帮打听租房子的。张荣接受了一套钥匙，当时同意转租。一审时张荣还陈述被上诉人杜东辉向其提出过提前解除合同。张荣的上述陈述，说明了杜东辉在2014年6月份就向张荣表达了提前结束租赁涉案房屋要回北京的意愿，张荣知晓并同意将涉案房屋转租他人，张荣也接受了杜东辉一套钥匙以便帮助打听新租房子的。
（2）根据上诉人张荣向一审法院提交的短信记录，双方自2014年10月13日开始短信联系。特别是：2014年11月3日短信杜东辉一方称“等我12月1号左右去。”2014年12月8日短信张荣一方称“你说12月初来青岛，又过去几天了，没有看到你，我一直在等你来处理家具损坏事宜。”2015年1月16日短信张荣一方称“你说来青岛，将损坏的家具等修好，请尽快安排。我一直在等。”从以上短信内容来看，应当认定杜东辉自2014年11月之前就已经搬离涉案房屋不在青岛了。上诉人张荣称，杜东辉本人不在青岛，其雇员在继续使用房屋，因无证据证明，本院不予采信。
（3）从一审法院调取的涉案房屋2013年度至2016年度的用电情况及物业费、电费缴纳情况来看，2013年10月至11月的用电额度为26，因杜东辉于10月24日起租，房屋交接、空置时用电额度较小；此后至2014年7月，每两个月的用电额度约在250-350左右，此期间系杜东辉正常使用涉案房屋，用电额度较稳定；2014年8月至9月的用电额度为187，额度略有降低与“杜东辉主张其于8月底搬走，9月初将钥匙等退还张荣”相吻合；此后自2014年10月至2015年5月为550-650，与杜东辉使用时差距较大。另结合张荣、杜东辉在2014年10月份之前所采取的电费、物业费交纳方式为“杜东辉按月交纳给张荣”。在张荣所称杜东辉迟迟不予维修、不缴纳房租、不缴纳物业费、不缴纳电费，而张荣自己也不知道是何人居住在涉案房屋内的情况下，张荣仍然为涉案房屋交纳物业费，并支付远超出之前额度的电费，并不符合常理。
以上分析，再结合一审法院认为的其他分析理由，相互印证，能够证明：杜东辉在2014年10月23日之后未继续承租使用涉案房屋，且经张荣同意。2014年10月23日之后，涉案房屋确有排除杜东辉的他人在继续使用，至于谁在使用，张荣作为房主应当知晓。因此，上诉人张荣向被上诉人杜东辉主张2014年11月至2015年8月份的房屋租金、滞纳金、物业费、煤气费、水费，一审法院不予支持并无不当。
二、关于物品损失费。根据上诉人张荣提交的短信内容，其主张的涉案房屋修复及家具等物品损失为4800元。一审法院考虑到涉案房屋已另行出租，进屋维修不具操作性，也不利于后续执行，酌情认定该项损失为6000元是适当的，本院予以支持。
三、被上诉人杜东辉一审提交的两组证据，如果是孤立的证据，则不具证明力或证明力极低。但本案存在当事人陈述、法院调查认定的事实及上诉人张荣提交的证据，张荣提交的有些证据，印证了杜东辉的主张。因此，杜东辉就其主张提交的两组证据并非孤立，在该两组证据与当事人陈述、法院调查认定的事实及上诉人张荣提交的有些证据相印证的情况下，就具有了一定的证明力。故一审认定该两组证据进一步印证了杜东辉在2014年10月23日之后不再继续居住使用涉案房屋并无不当。
综上所述，上诉人张荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律在正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1776元，由上诉人张荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年十二月十日
书记员 王 晶
书记员 吴苗苗
书记员 庞连捷