山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终3812号
上诉人（原审原告）:曹海青、男，汉族，1955年6月14日出生，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:张梅青，女，汉族，1956年12月20日出生，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:徐万珉，男，汉族，1958年10月24日出生，住青岛市崂山区。
委托诉讼代理人段超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:杨倩，女，汉族，1957年2月12日出生，住青岛市崂山区。
委托诉讼代理人段超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
上诉人曹海青、张梅青因与上诉人徐万珉、杨倩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹海青、张梅青向本院提出上诉请求：1、请求法院维持崂山区人民法院（2018）鲁0212民初981号民事判决第一项，同时判令徐万珉、杨倩向曹海青、张梅青增加支付房屋差价损失93.5万元；2、请求法院撤销崂山区人民法院（2018）鲁0212民初981号民事判决第二项，判令徐万珉、杨倩赔偿曹海青、张梅青已付购房款利息损失142832元；3、本案一、二审诉讼费、鉴定费等由徐万珉、杨倩承担。事实与理由：一、一审法院支持曹海青、张梅青可期待利益损失的裁判思路正确，但是一审法院将评估价格4322000元认定为涉案房屋交易总价，事实认定错误。（一）曹海青、张梅青与徐万珉系多年好友，私交一直甚好。2016年3月，曹海青、张梅青与徐万珉、杨倩参照涉案房屋周边书香门第小区房屋价格，遂比周边房屋单价便宜一两千元，徐万珉以总价人民币370万元将青岛市崂山区户卖给曹海青、张梅青，双方就涉案房屋买卖达成合意后徐万珉书面告知曹海青、张梅青收款账户。曹海青、张梅青自2016年5月23日起按照徐万珉、杨倩的要求向徐万珉支付购房款，截至2017年3月8日曹海青、张梅青付清购房款人民币370万元，并支付了房屋维修基金人民币2.5万元，全部履行了涉案房屋买卖的付款义务。（二）曹海青、张梅青与徐万珉交易的涉案房屋为期房。青岛天合不动产房地产评估有限责任公司进行评估时，评估人员选取了2016年3月份3个来自房产中介机构及房产交易网站住宅交易信息，均为已成交二手房交易案例。因此，涉案房屋的交易价格适当低于青岛天合不动产房地产评估有限责任公司的评估价格是正常的，符合房地产市场交易规则和交易习惯。综上，曹海青、张梅青与徐万珉就涉案房屋买卖的意思表达真实有效，交易总价合理，不违背自愿原则和公平原则。一审法院依据青岛天合不动产房地产评估有限责任公司评估，认定涉案房屋交易总价为4322000元，事实认定错误，涉案房屋交易总价应为370万元。因此，涉案房屋增值数额为283.5万元（653.5万元-370万元＝283.5万元），徐万珉应向曹海青、张梅青支付房屋差价损失283.5万元。二、一审法院主张房屋差价已经弥补曹海青、张梅青损失，对曹海青、张梅青提出的142832元购房款利息损失不予支持，适用法律错误。曹海青、张梅青全部履行涉案房屋买卖合同付款义务后，徐万珉、杨倩在曹海青、张梅青不知情的情况下，径行将370万元购房款和2.5万元房屋维修基金返还至曹海青、张梅青的付款账户，恶意解除合，明显单方违约，给曹海青、张梅青造成了经济损失。依据《合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，法院应支持曹海青、张梅青的请求，判令徐万珉赔偿曹海青、张梅青已付购房款利息损失142832元。综上，曹海青、张梅青依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法向贵院提起上诉，请求贵院依法查清事实，判如所请。
徐万珉、杨倩答辩称：一、从合同层面看，涉案房屋的买卖合同并未成立，既便算作成立，因涉案房屋系限价房，依法不能买卖，因此也是无效的，曹海青、张梅青主张差价损失没有合同基础。二、从法律层面看，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条对可得利益损失予以规定，因涉案房屋系限价房，不存在通过转售获得可得利益的条件，曹海青、张梅青主张差价损失没有法律基础。另外需补充说明的是，《青岛市限价商品住房管理办法》第二十二条对限价房的上市交易进行了规定，根据该规定，一审判决认定的差价损失有部分要上缴国家，据此要求徐万珉、杨倩向曹海青、张梅青支付全部差价损失明显不公。三、从曹海青、张梅青自身看，在涉案房屋买卖过程中，曹海青、张梅青负有一定的过错，应承担相适应的法律责任，不能全由徐万珉、杨倩来承担。四、从《房地产评估报告》来看，该报告忽略了涉案房屋的买卖合同未成立及涉案房屋系限价房的事实、盲目地选取2016年3月和2017年11月为评估时点，未考虑涉案房屋在上市交易时应向政府缴纳土地收益价款等因素，出具的报告完全倾向徐万珉、杨倩，不足为据。五、就涉案房屋的总价款而言，双方从未达成过合意，曹海青、张梅青主张总房价为370万与事实不符，一审判决也未支持曹海青、张梅青的该等主张，这恰恰又说明一审判决也认为就涉案房屋价款双方未形成合意。另需补充说明的是，房屋维修基金也非2.5万元，而是23760.45元，曹海青、张梅青所述完全是一面之词，不应采信。六、如前所述，一审判决支持曹海青、张梅青的差价损失完全没有事实和依据，考虑到涉案房屋上市交易时应补交的土地收益款及曹海青、张梅青本身存在过错等因素，倘若再支持利息请求，将给徐万珉、杨倩造成巨大的经济损失，据此一审判决未支持曹海青、张梅青利息请求是正确的。
徐万珉、杨倩上诉请求：1、请依法撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初981号民事判决书，改判驳回曹海青、张梅青对徐万珉、杨倩的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由曹海青、张梅青承担。事实和理由：徐万珉、杨倩认为，一审判决认定案件事实错误，故导致判决结果错误，具体表现如下:一、一审判决认定涉案合同成立没有依据，且存在自相矛盾。一审判决认定的是：根据《合同法》第36条的规定，徐万珉、杨倩和曹海青、张梅青双方虽未订立书面房屋买卖合同，但依据双方的录音通话和转账凭证以及收条显示，双方就涉案房屋的买卖行为已经达成合意且曹海青、张梅青已经向徐万珉、杨倩支付了房款和房屋维修基金，履行了房屋买卖合同的主要义务，故双方的房屋买卖合同成立。这一认定的错误之处在于：首先，《合同法》第36条规定的“一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”，是指当事人就合同的必要内容达成了合意，只是双方没有签订书面合同而一方实际履行了主要义务的情况，而该方已经履行的主要义务也是双方达成合意的义务，也就是说该等情形缺少的只是书面合同形式，合意则是已经达成，属于事实合同，据此，查明双方是否已经达成了合意，应是适用该条款的前提，而一审判决是适用该条款来论证合意是否存在，显然是颠倒了顺序。其次，房屋买卖是一种重大交易，涉及房屋总价、乐鱼官网app下载的支付方式、交付和过户时间、税费承担、违约责任等重要事项，均需双方达成合意。撇开其他事项不谈，仅就其中的房屋总价款而言，双方提交的所有证据，包括一审判决引用的通话录音和转账凭证以及收条，所反映的只是双方的商谈过程，不能证明双方已经达成了合意。在房款总价未确定情况下，转账凭证和收条所显示的是，曹海青、张梅青在双方商谈过程中的付款情况，而非其履行了作为买方支付购房款主要义务的证据。可见，涉案房屋并不具备买卖合同成立的法定基础，一审判决将曹海青、张梅青单方实施的部分支付房款行为，错误作为了双方的合意对待。最后，曹海青、张梅青主张的双方商定的涉案房屋交易总价为370万元，徐万珉、杨倩主张的是未达成合意。对此，一审判决认为“因双方对涉案房屋的总价各持己见”，所以才委托了评估，且根据评估结果认定涉案房屋的交易总价以4322000元为准。据此，足以看出，一审判决并未支持曹海青、张梅青的主张，而是认可了双方未就涉案房屋的交易总价达成过合意。据此，一方面说明徐万珉、杨倩的主张是成立的，另一方面说明一审判决存在自相矛盾。二、一审判决将《房地产估价报告》作为曹海青、张梅青诉求赔偿房屋增值部分损失的依据，明显错误。首先，因针对涉案房屋的买卖合同不成立，也就不具备进行价值评估的基础，一审法院执意委托，没有依据。其次，就《房地产估价报告》本身而言，一是涉案房屋系限价房，而该报告却是按照商品房进行的价值评估，没有针对性；二是评估时点分别为2016年3月和2017年11月，没有任何依据。据此，一审判决以该报告作为定案依据，明显错误。最后，就算可以对涉案房屋进行价值评估，根据《青岛市限价商品住房管理办法》的规定，也应当考虑涉案房屋在具备上市交易条件时应向政府交纳土地收益价款等因素，一审判决未予考虑，是错误的。三、一审判决认定徐万珉、杨倩向曹海青、张梅青支付差价损失没有依据。首先，涉案房屋的买卖合同未成立，既便算作成立，因涉案房屋系限价房，依法是不能买卖的，因此也是无效的。无论如何，本案均不存在徐万珉、杨倩向曹海青、张梅青支付差价损失的合同和法律基础。其次，曹海青、张梅青在起诉状及变更诉讼请求申请书中诉求的均是“可得利益损失”，而不是“差价损失”，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条规定了可以获得“可得利益损失”的情形，但因涉案房屋系限价房，曹海青、张梅青不符合获得“可得利益损失”的条件，据此一审判决认定徐万珉、杨倩向曹海青、张梅青支付“差价损失”也是不正确的。最后，就算徐万珉、杨倩应向曹海青、张梅青作出一定的补偿，也不是像一审判决认定的那样的全部差价损失，否则就是对徐万珉、杨倩明显不公。理由主要为:一是按照规定，该差价中有部分要上缴国家，并不能为双方中的任何一方所独享；二是，曹海青、张梅青对涉案房屋不能完成交易也负有一定的过错，其应分担相关的责任。综上，一审判决确实存在错误，依法应予撤销，现提起上诉，请予支持。
曹海青、张梅青答辩称：第一，曹海青、张梅青在一审中提交的全部证据材料和徐万珉、杨倩提交的录音证据材料均充分证明双方就涉案房屋的买卖行为达成合意。徐万珉、杨倩称双方没有就涉案房屋的买卖达成合意，很明显这是徐万珉、杨倩为掩盖自己恶意违约而歪曲事实。第二，徐万珉、杨倩将涉案房屋以总价370万元出售给曹海青、张梅青的事实，在双方多次谈话中双方都是认可的。徐万珉、杨倩既然将涉案房屋出让给曹海青、张梅青，曹海青、张梅青向徐万珉、杨倩支付房屋价款的行为证明双方就涉案房屋的价款达成一致，因此曹海青、张梅青自2016年5月份开始陆续向徐万珉、杨倩支付房屋价款，至2017年3月8日付清房屋价款370万元，而且在曹海青、张梅青付清房款至徐万珉、杨倩恶意解除房屋买卖合同期间，徐万珉、杨倩从未向曹海青、张梅青催要过购房款或者提出涨价的要求，这证明原徐万珉、杨倩之间关于涉案房屋的价款是达成一致的。另外，正如徐万珉、杨倩自己所说的房屋买卖是一种重大交易，若双方没有就涉案房屋的买卖价款达成一致，曹海青、张梅青不可能转给徐万珉、杨倩370万元购房款。第三，虽然原审法院委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公评估涉案房屋在2016年3月份市场参考价值为人民币432.2万元，但是本案徐万珉、杨倩将涉案房屋卖给曹海青、张梅青时，是参照涉案房屋周边书香门第小区房屋价格，并低于周边房屋单价一两千元，将涉案房屋以单价2万元左右，总价人民币370万元卖给曹海青、张梅青，评估报告评估的价格证明徐万珉、杨倩将涉案房屋出让给曹海青、张梅青时，双方明确约定了房屋总价。关于计算房屋增值部分即曹海青、张梅青主张的差价损失，我方认为应当以双方达成的交易价格370万元为基数，与2017年11月份涉案房屋的市场参考价值人民币653.5万元相对比，徐万珉、杨倩应当赔偿曹海青、张梅青的房屋差价损失为人民币283.5万元。第四，关于徐万珉、杨倩所提的涉案房屋是限价商品房问题。虽然徐万珉、杨倩提交的房产证上记载涉案房屋是限价商品房，但是根据《青岛市限价商品住房管理办法》第二条规定“本办法所称限价商品住房，是指控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房”和第八条规定“限价商品住房规划设计应当严格控制套型面积，套型建筑面积应当控制在85平方米以内”，涉案房屋依法并不属于限价商品住房。实际上，涉案房屋是否是限价商品住房并不是本案审查的重点。因为即便涉案房屋是限价商品住房，徐万珉、杨倩将涉案房屋出售给曹海青、张梅青时，故意隐瞒涉案房屋是限价商品房的属性，参照普通商品房的价格出让的。徐万珉、杨倩自己提交的证据三至证据六，充分证明徐万珉、杨倩在卖给曹海青、张梅青房屋及收取曹海青、张梅青购房款过程中，明知涉案房屋是限价商品房而隐瞒曹海青、张梅青房屋性质，侵害曹海青、张梅青权益，从该层面分析，徐万珉、杨倩仍然需要向曹海青、张梅青承担经济损失赔偿责任。
曹海青、张梅青向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令徐万珉、杨倩赔偿曹海青、张梅青已付购房款利息损失142832元和可得利益损失200万元；2、本案诉讼费、保全费等为本案诉讼支出的所有诉讼费用由徐万珉、杨倩承担。庭审中，曹海青、张梅青变更第一项诉讼请求为：“请求法院依法判令徐万珉、杨倩赔偿曹海青、张梅青已付购房款利息损失142832元和可得利益损失283.5万元”。事实和理由：曹海青与张梅青系夫妻关系，徐万珉与杨倩系夫妻关系。双方系多年好朋友。徐万珉、杨倩徐万珉曾担任青岛市社会科学院院长。2016年3、4月份，徐万珉跟曹海青、张梅青说青岛市政府为青岛市正局级干部建设住房，在崂山钟家沟，其名下应得的8号楼1601室，180平方米，需再向政府交纳186万元，但因其将钱已投在即墨区购买了200亩土地及一栋别墅，没有钱补交186万元差价，欲出让涉案房屋，曹海青、张梅青二人同意购买涉案房屋。徐万珉、杨倩参照涉案房屋周边商品房的市场价格，以总价370万元将涉案房屋卖给曹海青、张梅青，双方约定该价款为包死价。因双方是多年的好友，而且徐万珉是青岛社会科学院院长，曹海青、张梅青非常信任徐万珉、杨倩的为人，因此，原徐万珉、杨双方当下没有签订书面的房屋买卖合同，徐万珉、杨倩将其所有的涉案房屋所在小区的规划图、涉案房屋的户型图、记载徐万珉、杨倩选取的房屋信息条交给曹海青、张梅青，徐万珉、杨倩称涉案房屋将于2017年10月份交房，双方约定2017年10月份办理房屋交接手续。2016年5月，徐万珉将青岛市市级机关住房工作领导小组办公室下发的《钟家沟项目配套住房缴款通知》交给曹海青、张梅青，称根据通知需要在2016年5月16日至26日期间缴纳土地出让金22.5万元。曹海青于2016年5月23日将土地出让金22.5万元通过银行转账给杨倩。当天杨倩将该笔钱交付给青岛建融投资置业有限公司，杨倩将此笔款的转账凭证交给了曹海青、张梅青，所以徐万珉、杨倩没有为曹海青、张梅青出具22.5万元的收条。此后，曹海青、张梅青二人通过银行转账的方式分6次向徐万珉、杨倩支付剩余购房款347.5万元和房屋维修基金2.5万元。徐万珉、杨倩除曹海青、张梅青最后一笔2017年3月8日支付的50万元（此50万元包含47.5万元购房款和2.5万元房屋维修基金）没有给曹海青、张梅青打收条外，其余的付款均为曹海青、张梅青出具收条。截至2017年3月8日，曹海青、张梅青向徐万珉、杨倩付清购房款370万元，并支付了房屋维修基金2.5万元。因徐万珉、杨倩称涉案房屋将于2017年10月份交房，曹海青、张梅青夫妇二人从徐万珉、杨倩处购买了涉案房屋后去工地看了十几次房屋，研究如何装修，并于2017年6月左右定下装修公司，交付装修定金。但2017年7月底徐万珉、杨倩突然毁约，跟曹海青、张梅青说不卖涉案房屋了。曹海青、张梅青多次找徐万珉、杨倩商谈，徐万珉、杨倩要么避而不见，或者不接听电话，要么找各种理由不继续履行房屋买卖协议。2017年8月9日，徐万珉、杨倩在曹海青、张梅青不知情的情况下，将曹海青、张梅青已经支付的370万元房款和2.5万元房屋维修基金转到曹海青、张梅青的银行账户内，徐万珉、杨倩的该行为明确其二人彻底违约，不履行双方约定的房屋买卖合同。曹海青、张梅青为购买涉案房屋，不仅低于市场价便宜出售了自己的一处房屋、亏损抛售股票，还向银行贷款100万元，付清徐万珉、杨倩购房款。自2017年2月份之后青岛市崂山区的房屋价格大幅上涨，现在涉案房屋的房价已经涨到每平方米4万元左右，比曹海青、张梅青在2016年购买涉案房屋翻了将近1倍。徐万珉、杨倩毁约拒绝履行房屋买卖合同的行为，严重失信，给曹海青、张梅青造成巨大的经济损失。根据相关法律规定，徐万珉、杨倩应当赔偿曹海青、张梅青由此遭受的经济损失。
徐万珉、杨倩一审中辩称，1、徐万珉、杨倩与曹海青、张梅青之间房屋买卖合同未成立。首先房屋系大额财产，房屋买卖交易应有书面合同对交易条件做出明确约定，但双方一直未就房款总额、乐鱼官网app下载的支付方式、交房和过户时间、违约责任等房屋交易的重要条件达成一致，因而也就没有签订买卖合同。其次因双方未能就涉案房屋的价款等达成一致意见，徐万珉、杨倩已将曹海青、张梅青支付的部分购房款全部返还。故，双方处于合同订立前的磋商阶段，曹海青、张梅青诉称的房屋买卖合同并未成立。2、涉案房屋系徐万珉、杨倩徐万珉以干部身份参加市级机关住房配售而购买的限价房，自登记之日起5年内，不得上市交易，且曹海青、张梅青不具备购买限价房的特殊身份的资格，导致双方间的交易行为损害社会公共利益，根据法律规定及司法实践，即使房屋买卖合同成立，也应确认无效。3、曹海青、张梅青无权主张利益损失，首先可得利益是合同履行后可以获得的利益，必须以合同有效成立为前提；其次就算存在可得利益，因涉案房屋系限价房，只有在过5年符合交易条件后，才能确定涉案房屋的价格并最终确定可得利益的数额，鉴于房产市场的价格波动，原告目前主张可得利益损失无法计算；再次曹海青、张梅青作为买方，在房屋买卖过程中存在明显过错，应承担相应责任。
本案经原审法院多次调解，双方未达成一致意见。
原审法院经审理查明，2015年1月29日，徐万珉（乙方）与青岛建融投资置业有限公司（甲方，以下简称青岛建融公司）、市级机关住房工作领导小组办公室（丙方）签订《钟家沟项目认购协议》，乙方认购的住房位于青岛市崂山区户，建筑面积约180平方米。上述房屋销售价格，基准层标准内建筑面积156平方米以内暂定10000元/平方米，标准外建筑面积超过156平方米的暂按16000元/平方米计算。乙方认购该房屋时，需要将自己夫妻名下获得的所有公有房改房和福利性、政策性住房全部腾退，已上市交易的需按规定上交差价……。2016年12月14日，被告徐万珉（乙方）与甲方青岛建融投资置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买崂山区松岭路60号《钟家沟住房项目（午山景园）》8号楼1单元16层1601户。该房屋建筑面积178.65平方米，每平方米房屋建筑面积单价为10437.6元，房屋总价款为1864677.75元。合同补充条款约定：“本合同所称商品房限定为限价商品住房。本合同是本市限价商品住房合同专用文本。限价商品住房是指：控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房。本房屋职级住房标准内建筑面积120平方米价格为8375元/平方米；职级住房标准外建筑面积36平方米部分价格为13829元/平方米；22.65平方米部分价格为15975元/平方米”。2018年4月20日，徐万珉办理了上述房屋的不动产权证书，权利性质显示为出让/限价商品房。另查明，2016年5月23日，曹海青根据杨倩的纸条指示，向杨倩指定的建行青岛分行43xx29卡上转账支付购房款225000元，同日杨倩将上述款项转账支付给青岛建融公司，附言：徐万珉x号楼x户。2016年8月11日，张梅青向杨倩转账支付购房款40万元，杨倩向张梅青出具收条：“今收到张梅青房屋预付款人民币40万元整（肆拾万元整）。”2016年9月26日，张梅青向被告杨倩转账购房款100万元，杨倩向张梅青出具收到房款100万元的收条。2016年10月27日，张梅青向杨倩转账60万元购房款，杨倩出具收到60万元房款收条。2016年12月12日，曹海青通过上海浦东发展银行向杨倩分两笔转账各支付50万元购房款，杨倩出具收到张梅青100万元房款收条。2017年3月8日曹海青通过中信银行向被告杨倩账户转账支付47.5万元和房屋维修基金25000元。上述共计372.5万元。2017年8月9日，杨倩通过恒丰银行分两笔转账付款给张梅青，金额分别为172.5万元、200万元，共计372.5万元。庭审中，原告提交2017年7月31日通话录音两份，其中第一份第七段开始，曹海青：“我付给你370万元购房款的最后那一部分50万元，杨倩一直没给我写收条。”徐万珉：“是吗？”曹海青：“嗯，她一直没给我写。”徐万珉：“嗯”曹海青：“当时因为咱这关系，我就没当回事，无所谓了。”徐万珉：“那个不要紧。”曹海青：“你晚上过来时别忘给我带过来就行了，就是最后一笔50万的，其他的都写了。”徐万珉：“嗯，好的，好的，好的。”第二份第八段，曹海青：“昨天晚上我考虑了一下这个结果我还是无法接受，你想想啊，我投资买的这个房子，370万我如数投上了，你现在说这是非法交易，不能犯错误，那不交易不交易了，那么这个投资收益不能就这么过去了吧，这不是个小数呀。”……徐万珉：“不是说我怎么怎么着，是这件事咱不能做了，如果说，曹哥，这件事它不存在限价房这个前提，如果咱一开始就知道这是限价房，咱就不做这件事了，其二，后来出现这么个情况，又中间知道是限价房了，所以就不能去做这件事了，这件事不存在什么价格不价格的问题，它唯一的一个标准就是限价房不能再交易了，那么当时这是投资呢，有可能赢利有可能负赢利，这都是有可能的，这当时就是一种选择。”……曹海青：“那就是你一开始按普通商品房卖给我了，现在出来个限价商品房，交易非法，那咱不理论这件事了，如果交易非法，我认了，我也不想你去犯错误，那咱这个房子升值的这一块你起码给我补偿一下吧，因为这是用我的钱买下的这块房升的值呀。”另查明，曹海青、张梅青为夫妻关系，徐万珉、杨倩系夫妻关系。经曹海青、张梅青申请，原审法院依法委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司就涉案房屋2016年、2017年市场价值进行了评估，评估结果为2016年3月份涉案房屋价值为4322000元；2017年11月份涉案房屋价值为6535000元。
原审法院认为，根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面的转让合同。《合同法》第36条规定“法律、法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，双方虽未订立书面房屋买卖合同，但依据双方的录音通话和转账凭证以及收条显示，双方就涉案房屋的买卖行为已经达成合意且原告已经向被告支付了房款和房屋维修基金，履行了房屋买卖合同的主要义务。故双方的房屋买卖合同成立。因双方对涉案房屋的总价各持己见，经青岛天和不动产房地产评估有限责任公司评估，涉案房屋2016年3月份的房屋价值为4322000元。故原审法院认为，关于房屋的交易总价以4322000元为准，曹海青、张梅青自2016年5月至2017年3月向徐万珉、杨倩转账支付房款共计372.5万元，已经付至房款总额的86%，履行了合同主要义务。徐万珉、杨倩主张涉案房屋系限价商品房无法交易。依据徐万珉于2016年12月14日与青岛建融公司签订的《青岛市商品房预售合同》和《青岛市市级机关住房工作领导小组办公室》的分房通知，徐万珉、杨倩已明知涉案房屋系限价房，仍出售给曹海青、张梅青，并接受其支付的房款，使得曹海青、张梅青丧失以转让价格取得涉案房屋的机会，造成曹海青、张梅青房屋差价损失，存在违约情形，因此曹海青、张梅青要求徐万珉、杨倩赔偿涉案房屋增值部分损失，于法有据，原审法院予以支持。关于涉案房屋增值数额，应为190万元（6535000元-4322000元）×86%＝190万。关于曹海青、张梅青主张徐万珉、杨倩支付利息的请求，因房屋差价已经拟补曹海青、张梅青损失，故对于曹海青、张梅青该主张，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐万珉、杨倩于判决生效之日起十日内支付曹海青、张梅青房屋差价损失190万元；二、驳回曹海青、张梅青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30623元，鉴定费27184.47元，共计57807.47元，由曹海青、张梅青负担20924.47元，徐万珉、杨倩负担36883元。
二审中曹海青、张梅青提交房产经纪公司出具的证明、《房地产买卖契约》、证券买卖明细、《消费贷款合同》、《装饰装修工程预定合同》、收据、涉案小区照片，证明双方2016年3月已就涉案房屋买卖达成合意，故曹海青、张梅青2016年3月起就着手出售自己原有住房、筹措款项。徐万珉、杨倩质证后对上述证据不予认可。上述证据中，房产经纪公司出具的证明、《房地产买卖契约》、《消费贷款合同》曹海青、张梅青向本院提交了原件，且与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。其他证据，本院认为与本案的关联性不足，不予审查。
徐万珉、杨倩向本院提交收款收据、《关于原告提出为筹放款买方、卖股票的质疑》、为筹退款卖出股票损失明细。曹海青、张梅青质证后认为，对上述证据均不认可。本院认为，《关于原告提出为筹放款买方、卖股票的质疑》、为筹退款卖出股票损失明细均系徐万珉、杨倩自行制作，故不予认可。关于收款数据，该证据一审中已经提交，故不属于新证据。
另查明，一审鉴定报告中明确载明：本次估价未考虑限价商品房事项对估价结果的影响。一审中，曹海青、张梅青曾提出重新鉴定申请，但徐万珉、杨倩明确表示不同意重新鉴定。
二审法院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于，1、合同是否成立；2、违约责任的认定。本院认为，对于房屋买卖合同而言，最主要的条款应是房屋座落及房屋价款，其他没有约定或约定不明的条款，可以补充约定或依据交易惯例确定。本案中，依据双方提交的证据及录音内容可以确定，涉案房屋的位置及房屋价款370万元双方已达成一致意见，故合同主要条款双方均已确定，且在曹海青、张梅青已履行支付合同价款的主要合同义务的情况下，一审法院认定合同成立认定正确。徐万珉、杨倩主张合同价款双方未达成一致，对此本院认为，通过双方多段录音可知，双方对房屋价款370万元的约定是明确的，但对于是否有后续的楼层费、电梯费等问题，在曹海青、张梅青付款前并未进行协商，约定不明，但该部分费用并非房屋价款的主要构成部分，即使约定不明，亦不构成合同主要条款约定不明，徐万珉、杨倩以此主张合同条款未达成一致意见、合同不成立，缺乏事实及法律依据，也缺乏诚信。
关于违约责任的认定，本院认为，曹海青、张梅青已支付370万元房款及2.5万元房屋维修金，现徐万珉、杨倩单方退还款项，拒绝继续履行合同，其行为严重违反诚信，给曹海青、张梅青造成损失，因此，徐万珉、杨倩应赔偿曹海青、张梅青房屋差价损失。结合二审中曹海青、张梅青提交的房产中介出具的证明，可以证明双方在2016年3月已就房屋买卖达成初步合意，故原审法院以2016年3月作为评估基准点正确。该评估报告未考虑限价商品房事项对估价结果的影响，即系以正常商品房的价格进行评估，考虑到涉案房屋为限价商品房，徐万珉、杨倩也主张其后在若出售房屋后有可能会补交其他费用，故本院认为以该评估报告中的4322000元数额作为计算差额的基础，而并非以双方约定且曹海青、张梅青实际支付的购房款370万元作为计算差额的依据，更加符合徐万珉、杨倩的利益，即在徐万珉、杨倩未能证明其之后需补交费用的具体数额情况下，以4322000数额作为计算差额的基础，而非双方还约定的370万元作为计算差额的基础，已考虑到其所为的限价商品方上市交易后可能产生的其他费用。另一方面，曹海青、张梅青在购买房屋时，未明确房屋的性质，未对双方的具体履行方式进行约定，导致现合同无法继续履行，也具有一定过错，一审依据86%的比例计算赔偿差额，由曹海青、张梅青自担部分损失，也符合双方在合同履行过程中的过错程度。因房屋差价已弥补曹海青、张梅青的损失，故对其利息主张，本院不予支持。
综上，本案房屋买卖合同主要条款已达成一致，双方合同成立。徐万珉、杨倩擅自单方解除合同，有违诚信原则，给曹海青、张梅青造成损失，应予赔偿。本着更有利于保护守约者利益的角度，虑到房屋的限价商品房性质、双方过错程度，一审法院判决徐万珉、杨倩赔偿曹海青、张梅青190万元[（6535000元-4322000元）×86%＝190万]，符合公平原则，本院依法对该赔偿数额予以维持。
综上，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉人曹海青、张梅青和上诉人徐万珉、杨倩的上诉请求。
二审案件受理费，其中14500由上诉人曹海青、张梅青预交，应由曹海青、张梅青负担；另21900元，上诉人徐万珉、杨倩预交，应由徐万珉、杨倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年六月二十八日
法官助理 张鹏飞
书记员 张 燕