山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终2803号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张大建，男，1957年12月11日生，汉族，住青岛市城阳区。
委托诉讼代理人：张文彬，男，1985年2月26日生，汉族，住青岛市城阳区，系上诉人张大建之子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，男，1984年2月21日生，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙雪，女，1991年9月18日生，汉族，住青岛市市北区。
以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王则明，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
上诉人张大建因与被上诉人李伟、孙雪房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6387号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
张大建向本院提出上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，在查清事实基础上依法改判。2、请求依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金。3、本案的一审、二审、反诉、保全诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由：一、原审查明的事实不清。原审中，被上诉人没有证据支持“上诉人没有交房”的诉讼请求，而原审法院针对此问题并没有查明事实就认定上诉人没有交房，判决第一项有误。涉案房屋在买卖前，就已处于出租中，并不在上诉人的控制之下，且上诉人、被上诉人及租户三方在房屋买卖前、看房，直至房屋过户完成，均知晓此房屋的出售，并且在房屋过户完成后，涉案房屋也没有在上诉人控制之下。原审中，被上诉人多次表示“因为没有租户的乐鱼手机官网入口的联系方式，联系不到租户，无法接收涉案房屋”，对此上诉人提出“那么被上诉人提交的证据里，拍到的租户的收条是怎么联系到的”，被上诉人表示是通过到涉案房屋与租户取得联系，拍摄于2017年6月8日，而租户知晓房屋产权已经变更，因此可以判断被上诉人在过户之日与上诉人已经交接过房子，并与租户之间有联系，待租户租期结束时就可以入住涉案房屋，被上诉人的陈述、证据与诉讼请求相对立，被上诉人的主张不成立。以上更符合上诉人所述，上诉人与被上诉人在买房前就已经达成一致，过户当天已经交接了房子，被上诉人待租户租房到期后自行入住。原审法院没有查清事实就判定上诉人没有交房而需要再次交房，是对上诉人不公平。二、原审判决适用法律不当。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十条规定，属于适用法律不当。首先，即便是依据“按合同有关条款或交易习惯确定”，在房屋买卖交易习惯中，房屋过户前，买受人应该支付全额房款，双方才能办理过户，否则没有收到全额房款而产权已经变更，是买卖双方权利与义务的不对等，此为公认的常理习惯。而被上诉人在原审中明确表示以户口问题拒不履行支付房款的义务，原审中对此问题已查明，是被上诉人违约。其次，被上诉人在2017年4月18日转账28万房款时，写有20万房款欠条，上面写明“迁由户口，过户交费完成，当日付清”，此欠条是涉案合同不可分割的一部分，这20万的欠条，说明了过户当天被上诉人应当履行的义务在先。由于被上诉人在过户当天没有履行20万的给付义务，导致了被上诉人违约在先。所以，无论是依据合同约定还是依据交易习惯，被上诉人都是违约在先，被上诉人没有履行合同规定的义务在先，导致合同的履行存在瑕疵，上诉人没有违约，上诉人有权利在被上诉人违约后行使不安抗辩权，更不存在上诉人与被上诉人同时违约的客观事实，所以本案并不适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定。三、原审判决显失公平。基于以上两点所述，原审判决显失公平。原审判决中“涉案房屋在过户时，房屋正在出租过程中，无法进行交付，认定被告应在租赁合同到期后将房屋交付给原告更为符合常理和交易习惯”以及“依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应各自承担违约责任”而因此驳回了上诉人的其他诉讼请求，很显然这对上诉人是不公平的。即便按照原审法院的认定，被上诉人违约在先，而被上诉人在原审中明确表明购房尾款逾期支付，原审中被上诉人也表示违约金应该计算至2017年9月18日收到其代理律师的律师函。因被上诉人首先违约，上诉人没有违约，且被上诉人一直违约至今，所以被上诉人应该赔偿上诉人违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第三十条、第三十一条、第四十六条以及《中华人民共和国合同法》第一百零八条，那么法院至少应该酌定被上诉人赔偿上诉人自2017年5月17日至2017年9月18日为止的违约金共计72500元，即580元（每天）×125天。并赔偿上诉人因诉讼而连带的额外损失即:本案一审、二审、反诉、保全诉讼费用。综上所述，一审法院事实不清，适用法律不当，以致上诉人的合法权益未能得到保障。
李伟、孙雪答辩称，一审法院认定事实不清楚，证据不充分，适用法律不正确，上诉人上诉理由不正确充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求，支持被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、房屋是否交付问题:双方签订《房地产买卖契约》第四条规定:甲方（上诉人）应于过户当日，转交房租，将房屋交付给乙方（被上诉人）。2017年5月27日被上诉人依法取得涉案房屋不动产权证书，但上诉人并没有依据合同的约定将房屋交付，在双方买卖涉案房屋之前，被上诉人作为出租方已经将涉案房屋出租给他人并收取相应房屋租金，在租期到期后上诉人有义务将自己租出去的房屋收回并转交给被上诉人，但上诉人迟迟没有履行自己的义务向承租人收回房屋并交付给被上诉人，致使被上诉人不能按时接受房屋，其责任完全在上诉人一方。二、违约问题:双方签订《房地产买卖契约》第七条二款规定:乙方不能按期向甲方付清房款或乙方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之十的违约金。依据合同的约定在被上诉人取得涉案房屋产权证书当日，上诉人就应将房屋交付给被上诉人，但上诉人迟迟不履行交付义务，被上诉人多次催促交付房屋，上诉人不管不问，上诉人的行为明显违反了合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。三、10万元押金问题:双方签订《房地产买卖契约》第三条规定:……甲方保证此房无户口，无纠纷……；《补充条款》第一条:甲方保证此房为空户，若有户口甲方于2017年5月2日之前迁出；第二条:……如户口迁不出此房押甲方拾万元整，迁出户口当日付清。从上述合同的约定可以看出，被上诉人未支付上诉人10万元的房款是基于补充条款的约定，该10万元房款转化为户口押金，性质发生转变，该10万元应当是户口的押金同时，我们也清楚的看到，2017年5月17日张静的户口在涉案房屋空挂，同年7月28日将户口正式迁出；同年7月31日被上诉人得知上诉人将涉案房屋上的户口完全迁出后，多次以短信或发律师函以及和张大建通话的方式告知上诉人给其退还10万元押金并要求上诉人交付涉案房屋，但上诉人以种种理由拒不接收该押金及交付房屋，致使被上诉人不能将该押金按时退还给上诉人，其责任完全在上诉人，被上诉人无任何责任。四、一审法院判决被上诉人承担部分诉讼费用显示公平。（一）、一审法院判定由被上诉人承担绝大部分诉讼费用，于情不符、于法相悖。1、被上诉人之所以提起诉讼是因上诉人不能按时交付房屋所致，构成根本违约，理应承担违约责任，被上诉人请求上诉人支付违约金合情、合理、合法，故被上诉人的诉讼请求完全合法，一审法院支持了被上诉人的大部分诉讼请求，故一审法院判决属认定事实不清、适用法律不当。2、在一审诉讼中，上诉人提出反诉请求并提出保全申请是无任何道理可言的，是利用法律赋予的权利无理提起反诉，滥用司法资源无理诉讼，且一审法院并没有支持上诉人的反诉请求，因此一审法院判决被上诉人承担部分反诉费、保全费是滥用法律条款，导致错误的判决，违背了公平公正的司法原则。综上所述，一审判决有悖司法公正原则，显失公平正义，适用法律不当，导致错误判决。因此，请求二审人民法院依法予以改判，本案所有费用应依法由上诉人承担全部承担（包含:一、二审诉讼费、上诉人提请的保全费、一审反诉费等）。
李伟、孙雪在一审中诉称：1、请求依法判决张大建迁出腾让位于青岛市市北区户房屋；2、依法判决张大建支付从2017年6月至实际交房之日止的房屋租金15400元；3、请求依法判决张大建逾期迁出户口及逾期交房的违约金243600元。事实与理由：李伟、孙雪与张大建于2017年4月2日签订《房地产买卖契约》，约定李伟、孙雪购买张大建位于青岛市市北区户房屋，房屋总价款58万元，同时还约定张大建应于过户当日转交房租并将房屋交付给李伟、孙雪，逾期交付房屋支付购房款万分之十的违约金。合同补充条款约定，张大建保证此房为空户，若有户口于2017年5月2日之前迁出，预留押金10万元，迁出户口当日付清购房尾款。合同签订后，李伟、孙雪已支付48万元房款，双方并办理房屋过户手续，李伟、孙雪于2017年5月27日依法取得了房屋不动产权证书。2017年7月底张大建将该房屋上的户口迁出，自2017年8月1日起，李伟、孙雪多次请求给付10万元预留押金，但张大建以种种理由拒不履行，为此诉至法院，请求依法判如所请。
张大建在原审中辩称，李伟、孙雪主张与事实不符，房屋过户当日已经交付李伟、孙雪。对李伟、孙雪的第二项请求不予认可，不存在支付房租的事实。不存在逾期迁出户口、逾期交房的事实。
李伟、孙雪拖欠购房尾款10万元拒不支付，为此张大建提出如下的反诉请求：1、依法判令李伟、孙雪支付拖欠购房款10万元；2、判决李伟、孙雪支付拖欠房屋违约金305660元；3、诉讼费保全费由李伟、孙雪承担。
李伟、孙雪对于张大建的反诉答辩称，同意支付10万元户口押金，但30余万元违约金明显过高，且是张大建违约在先，7月28日张静户口迁出后，李伟、孙雪在31日得知当天要求退还10万元押金，张大建提出要其母亲与李伟、孙雪的舅妈沟通，所以李伟、孙雪不知道如何支付。李伟、孙雪不存在违约。
一审法院查明事实：2017年4月2日，李伟、孙雪与张大建签订房地产买卖契约，约定李伟、孙雪购买张大建位于青岛市户房屋，房屋总价款58万元。具体付款时间为：2017年4月2日交购房款10万元作为购房定金，余款48万元过户当日付清。张大建保证此房无户口、无纠纷。张大建应于过户当日转交房租，将房屋交付给李伟、孙雪。李伟、孙雪不能按期付清购房款或张大建不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之十的违约金。补充条款约定，张大建保证此房为空户，如有户口张大建于2017年5月2日之前迁出。如户口迁不出此房，押张大建10万元购房款，迁出户口当日付清。合同签订后，李伟、孙雪支付了10万元的购房定金，后又支付了38万元的购房款，尚有10万元作为户口迁出押金而未支付给张大建。李伟、孙雪于2017年5月27日依法取得了房屋不动产权证书。2017年4月26日，张大建与其儿子张文彬的户口从涉案房屋中迁出。2017年5月17日，张静的户口在涉案中空挂户，同年7月28日将户口迁至青岛市瑞昌路179号。李伟、孙雪与张大建在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋张大建已出租给案外人张明，租赁期限为2017年2月1日至2017年8月1日,月租金1100元。张大建共收取租金为6600元。根据李伟、孙雪的申请，法院于2018年12月4日就涉案房屋的户籍问题到青岛市公安局青岛市北分局水清沟派出所进行了调查，派出所户籍民警答复称，张静于2017年5月17日办理了在青岛市市北区户房屋空挂户，视为其已从该房屋内迁出户口，空挂户不影响房屋迁入户口。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1、关于涉案房屋交付问题，李伟、孙雪称，张大建至今未交付房屋，没有收到房屋钥匙，买卖房屋的时候知道房屋内有租户，所以要求转接房租。当时约定在租赁期满后由李伟、孙雪与张大建及租户三方共同交接房屋，但至今未进行交接房屋。张大建称，没有约定过三方交接事宜，在房屋过户当日，将房屋钥匙给了李伟、孙雪，并向李伟、孙雪说明租户搬出后再入住。房屋过户后与张大建再无关系，租户于2017年8月1日到期后也没有与张大建进行交接，房屋内没有张大建的物品，李伟、孙雪直接进去管理使用即可。法院认为，李伟、孙雪与张大建在签订买卖合同时，涉案房屋内有租户，因此在合同中约定于过户当日转交房租，但对于何时进行房屋交接约定不明，应依《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，按合同有关条款或交易习惯确定。涉案房屋在过户时，房屋正在出租过程中，无法进行交付，认定张大建应在租赁合同到期后将房屋交付给李伟、孙雪更为符合常理和交易习惯。
一审法院认为，李伟、孙雪与张大建之间所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约予以履行。李伟、孙雪与张大建在合同中约定涉案房屋若有户口于2017年5月2日迁出，如户口不迁出则押张大建10万元的购房款，迁出户口当日付清。根据该约定，张大建迁不出户口的代价是李伟、孙雪不支付剩余10万元的购房款，因此，李伟、孙雪以张大建逾期迁出户口为由而要求张大建承担违约责任不符合合同约定及法律规定，不予支持。根据查明的事实，张大建于2017年5月17日即将房屋内的户口全部迁出，该日李伟、孙雪应将10万元购房款支付给张大建，李伟、孙雪未按约定支付，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。张大建至今未向李伟、孙雪交付房屋，构成违约，亦应按合同约定承担违约责任。至此，李伟、孙雪与张大建在合同履行过程中均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应各自承担违约责任。李伟、孙雪要求张大建交付房屋，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。李伟、孙雪于2017年5月27日依法取得了房屋不动产权证书，自该日起的房屋出租收益应归李伟、孙雪所有，因此李伟、孙雪要求张大建支付已收取的租金并无不当，但李伟、孙雪要求张大建支付15400元的租金与事实不符，法院不予全部支持。根据李伟、孙雪取得房屋产权证的时间及张大建出租房屋月租金为1100元的事实，张大建应支付李伟、孙雪2017年5月27日至2017年8月1日期间的租金为2456.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十条之规定条之规定，判决：一、张大建自判决生效之日起七日内将青岛市户房屋交付给李伟、孙雪；二、张大建自判决生效之日起七日内支付李伟、孙雪租金2456.66元；三、李伟、孙雪自判决生效之日起七日内支付张大建购房款100000元；四、驳回李伟、孙雪的其他诉讼请求；五、驳回张大建的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5685元，由李伟、孙雪承担5135元，张大建承担550元；反诉案件受理费3692元，由李伟、孙雪承担1425元，张大建承担2267元；保全费2548元，由李伟、孙雪与张大建各承担1274元。上述诉讼费用，由李伟、孙雪与张大建自判决生效之日起七日内履行完毕。
二审审理期间，双方均未提交新证据。
二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，焦点问题系原审判决上诉人支付被上诉人租金并驳回上诉人关于违约金的诉讼请求是否正确。双方当事人之间所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约予以履行。根据合同约定，被上诉人于2017年5月27日取得了涉案房屋的权属证书，原审据此判决从该日起房屋租金收益归被上诉人所有符合法律规定。上诉人关于不应支持租金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。被上诉人因为迁出户口问题与上诉人发生争议，被上诉人因为对于上诉人在涉案房屋上空挂户的理解与公安部门的解释产生偏差，而未按期支付双方约定的关于迁出户口的押金10万元。根据原审查明的事实，双方均存在违约行为，且上诉人未举证证明其存在原审中主张的损失305660元。故原审据此驳回上诉人关于违约金305660元的诉讼请求符合法律规定。
另，被上诉人在答辩中陈述的对原审判决的意见不属于本案二审调查范围，本院依法不予审查。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3692元，由上诉人张大建负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年四月二十九日
法官助理 徐 鹏
书记员 丛丽红