山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终1103号
上诉人（原审被告）：李华玉，男，1963年3月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：董瑜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：城发集团（青岛）物业经营有限公司，住所地青岛市黄岛区江山南路458号1层。
法定代表人：刘元启，董事长。
委托诉讼代理人：童建飞，山东柱梁律师事务所律师。
上诉人李华玉因与被上诉人城发集团（青岛）物业经营有限公司（以下简称:城发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李华玉上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人收取上诉人物业费和电梯费的行为，严重违法。首先，物业服务费与住户面积大小无关，物业服务费根据业主居住面积计量和征收，存在根本性错误。其次，电梯使用费的收取必须同时满足三个条件，即住户门前有电梯出口、住户使用、存在相应的居住面积。上诉人住房分为上下两层，楼上没有电梯出口（即使有电梯出口，住户也不可能有一次进出使用两次电梯的行为和事实），按上下面积收费，于法无据。2、原判认定事实存在错误。原判确认2007年9月30日开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同不应当适用于本案。上诉人2008年3月27日签字确认的临时管理规定，与之配套的是2008年3月26日被上诉人和开发商签订的前期物业服务合同。涉案临时管理规定中，没有物业费等收费项目的收费标准和范围的规定。2008年3月26日的前期物业服务合同中，第六条明确约定了收费标准和范围，收费项目不包括电梯费。根据前期物业服务合同第二十八条规定，业主有权对超范围和提高标准收费部分拒绝缴纳。上诉人2008年8月接受房屋时，开发商要求上诉人预交三个月的物业费和装修履约金，否则不向上诉人交付房屋。因为被上诉人和开发商签订的前期物业服务合同中没有约定电梯费单独收费，电梯是包含在物业公共部位中（见前期物业服务合同第六条、第十三条的规定），上诉人缴纳的物业费包含了电梯使用费。上诉人没有单独缴纳过电梯使用费。原判认定电梯费交至2008年12月是错误的。3、被上诉人对2015年7月份之前电梯费诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。原判对被上诉人提供的11份缴费通知单的采信错误。被上诉人第一次开庭时没有提供照片（见第一次开庭笔录第三页），其是在上诉人提出其诉讼请求超过诉讼时效的理由后补交的照片；且照片没有显示拍照时间，也没有拍到门牌号码，照片显示贴缴费通知单的门的新旧程度和门的颜色没有显著变化，更像是一次拍照而成，被上诉人有伪造证据的嫌疑。同时，被上诉人没有提交拍照用的照相机或手机，无法确认照片的客观真实性，而且有几张照片的字迹模糊看不清楚。无法证实被上诉人催缴欠费的事实。另，青岛市黄岛区发展和改革局核定江山瑞城小区住宅物业项目前期物业服务收费指导标准是2009年9月1日制定，对之前的物业和电梯费收费范围和标准没有溯及力。4、原判适用法律错误。上诉人拒绝缴纳物业服务费、电梯费是因为被上诉人违反民法总则第六条、第七条、第八条、民法通则第四条和价格法第七条、第十四条、消费者权益保护法第四条、第十条、第十六条等规定，物业费、电梯费按照建筑面积收费违背了公平、诚实信用原则。上诉人居住的是复式住宅，上层走室内步梯，该上层没有电梯口，享受不到电梯服务，该部分建筑面积不应当收取电梯费。
城发物业公司答辩称，原判正确，应予维持。1、其与青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司签订了前期物业服务合同并不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对全体业主应具有约束力。双方当事人签订了临时管理规约，应认可前期物业服务合同，并按前期物业服务合同约定支付物业费、电梯费。上诉人称被上诉人收取物业费和电梯费违法，无事实和法律依据。物业费与房屋面积有关系，业主应按房屋面积进行缴费，前期物业服务合同第6条明确约定，业主应按其物业建筑面积缴纳，每平米1.1元每月。前期物业服务合同第6条约定了水、电、电梯、二次供水收费标准按政府定价执行。2009年9月1日青岛经济技术开发区发展和改革局文件核定了江山绿城小区住宅物业电梯运行性收费标准为每月每建筑平方米0.4元。所以，被上诉人收取物业费、电梯费有法律依据。2、原判对于前期物业服务合同及临时管理规约及被上诉人提交的发改委文件的认定均是正确的。3、被上诉人一审时已提交了催收的书面证明、律师函和催收照片，并未超过诉讼时效。
城发物业公司向一审法院提出诉讼请求：要求李华玉支付物业费10276.8元、电梯费11833.2元、滞纳金961.8元等共计23071.8元。庭审中，将物业费请求变更为10276.2元，并放弃向李华玉主张滞纳金的请求。
一审法院认事实：2007年9月30日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司（甲方）与城发物业公司[原青岛德和物业经营有限公司(乙方)]签订江山瑞城小区前期物业服务合同，约定城发物业公司对小区提供物业管理服务，服务内容包括：物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护与管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅为1.1元/月/平方米；商业物业为1.8元/月/平方米；储藏室为0.4元/月/平方米。水、电、电梯、二次供水收费标准按政府定价执行。业主应于房屋交付之日的次月起交纳物业服务费用，按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日加收应付费千分之三的标准向城发物业公司支付违约金。本合同期限自2007年10月1日至2009年9月30日止。本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。合同还约定了双方其他的权利与义务。2008年3月27日，李华玉委托收房人高建林在临时管理规约上签字。规约规定了业主对物业的使用、维修养护以及业主的公共利益维护、违约责任等方面的权利义务。2009年9月1日，青岛市黄岛区发展和改革局核定江山瑞城小区住宅物业项目前期物业服务收费指导标准中规定，该小区电梯运行费为每月每建筑平米0.4元。李华玉所购房屋为高层住宅（复式），建筑面积为259.5平方米。其自2008年8月入住后，物业费交至2015年6月，电梯费交至2008年12月。李华玉欠物业费自2015年7月1日至2018年6月30日共36个月计10276.2元、电梯费自2009年1月1日至2018年6月30日共114个月计11833.2元。经城发物业公司催要，至今未交纳。
双方争议的问题：1、城发物业公司收取的物业费、电梯费是否符合规定。李华玉称，前期物业合同是城发物业公司与开发商签订的，对其没有约束力；合同中没有约定收取电梯费；合同中约定以建筑面积收取物业费与相关法律相违背，应当是无效条款。政府规定的收费标准并不适用于本案当事人。电梯费应按物业单层收取。城发物业公司称，前期物业服务合同约定物业费高层住宅按照建筑面积收取；电梯费按照政府定价执行。2、城发物业公司的请求是否超过诉讼时效。李华玉称，城发物业公司对其2015年7月份之前所欠物业费、电梯费的请求，已超过三年的诉讼时效。城发物业公司称，自2008年12月份起，城发物业公司每年向李华玉催收物业费，直至2017年5月31日。提供张贴在李华玉家门的缴费通知单照片11份、缴费催款通知书1份、邮局信函收据1份、邮局交寄清单1份。对此，李华玉称，缴费通知单系城发物业公司自行制作，其从未收到。缴费催款通知书是事后伪造的，不具有真实性，亦未收到。信函收据和交寄清单不能反映城发物业公司将信函寄给李华玉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持”，青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司与城发物业公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对该小区的业主具有约束力，且李华玉亦在开发商物业销售中的临时管理规约上书面签字承诺，因此，双方应当按约定诚信履行各自的义务，在城发物业公司履行物业服务后，李华玉依约应当履行交纳物业服务费的义务。城发物业公司与青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司签订的前期物业服务合同还明确约定了物业费按物业的建筑面积交纳，电梯费按政府定价执行，并提供了政府相关部门的证据，证明电梯费按建筑面积交纳，李华玉应当按其拥有物业的建筑面积向城发物业公司交纳物业费、电梯费。李华玉没有提供其与城发物业公司约定复式房屋应按单层建筑面积交纳相关费用的证据，故其称复式房屋应按单层建筑面积计费，不予支持。至于城发物业公司所收物业费、电梯费是否过高或者是否符合相关规定等，李华玉作为业主方，完全可以充分行使其享有的业主自治权，能够选出代表大多数业主利益的业主委员会，由其在选聘物业企业时，约定物业服务的内容和收费标准或者可以依法通过其他方式向相关行政主管部门反映。城发物业公司一直在为李华玉所在的江山瑞城小区提供物业管理服务，李华玉事实上也在接受着服务，其没有证据证明小区业主大会或业主委员会已与城发物业公司解除（终止）合同，城发物业公司已经退出小区服务，且亦提供了证据证明其向李华玉催收过费用，李华玉虽有异议，但不能就此说明城发物业公司的请求超过诉讼时效，故李华玉关于2015年7月之前的费用已超过诉讼时效的主张，不予支持。庭审过程中，城发物业公司放弃向李华玉主张滞纳金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：李华玉于判决生效之日起十日内给付城发物业公司自2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业费10276.2元；自2009年1月1日至2018年6月30日期间的电梯费11833.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费377元，减半收取188.5元，由李华玉负担。
二审期间，上诉人提交临时管理规约和两份前期物业服务合同复印件，该两份合同系被上诉人分别于2007年9月27日、2008年3月26日与小区的开发商签订，并在青岛市黄岛区政府部门备案。其中2008年3月26日签订的该份前期物业合同是与上诉人接收物业时签署的临时管理规约配套的。以此证明，签订临时管理规约的日期是2008年3月27日，临时管理规约和两份前期物业合同中没有约定收取电梯费以及收取电梯费的标准。一审以2007年9月30日签订的前期物业服务合同为标准判决上诉人支付电梯费是错误的。上述合同的原件在被上诉人手中，复印件是当时交物业费时给上诉人的。
被上诉人质证称，对于上诉人提交的临时管理规约的真实性没有异议，该份证据与被上诉人一审提交的证据一致。该份临时管理规约也约定了上诉人认可前期物业服务合同，并且临时管理规约第16条约定业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业管理区域电梯使用管理规定。上诉人提交的2007年9月27日及2008年3月26日的两份前期物业服务合同系复印件，对于真实性不予认可，被上诉人一审提交的前期物业服务合同是2007年9月30日签订，该前期物业服务合同明确约定了收取物业费及电梯费的标准。
上诉人称其提交的两份合同内容是一致的，只是日期不同，分别针对的是一期工程和二期工程形成的合同。这两份合同与被上诉人一审提交的2007年9月30日的前期物业服务合同第6条内容不一致。上诉人提交的两份合同第6条都没有收取电梯费和电梯费收费标准的约定。2009年9月1日的政府文件对文件下发之前的收费没有约束力。
本院认证认为，证据应当同时具备真实性、合法性、关联性才得以作为定案的依据。对双方无争议的临时管理规约的真实性，本院予以确认。对上诉人提交的两份前期物业服务合同，因系复印件，被上诉人不予认可，本院不予确认。
一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人所提被上诉人收取物业费、电梯费严重违法的上诉理由，经查，原判认定的物业费、电梯费有双方签订的前期物业服务合同及政府文件为据，并无不当。上诉人称被上诉人提交的2007年9月30日签订的前期物业服务合同没有经过政府备案，作为认定本案事实的依据不当，本院认为，前期物业服务合同是否经过备案，属于行政管理问题，不影响合同的效力。上诉人的该项上诉理由亦不成立。即使依据上诉人认可的前期物业服务合同，其物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提起的福利费等；（2）物业共用部位、共同设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。上述费用亦不能解释为包括电梯费。若物业服务合同未约定电梯费，上诉人使用电梯亦应交费。关于电梯费用标准，有约定，从约定；无约定，从法定。涉案前期物业服务合同第6条明确约定电梯收费标准按政府定价执行。因此，原判支持被上诉人的诉请并无不当。关于上诉人所提诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效制度旨在督促权利人积极行使权利，原判认定被上诉人已向上诉人履行过催告义务，向上诉人主张过权利，引起诉讼时效中断，诉讼时效未过，亦无不当。上诉人的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，其据此提起的上诉请求本院均不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费377元，由上诉人李华玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋丽华
审判员 王 琳
审判员 王 晋
二〇一九年四月一日
法官助理 任 臻
书记员 姚 莉