山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终51号
上诉人（原审被告）：青岛华通新创置业有限公司,住所地青岛市即墨区岙兰路1036号。
法定代表人:张建立,执行董事。
委托诉讼代理人:白洁,山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王洁芃,山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:宫成刚,男,1974年10月19日出生,汉族,住青岛市即墨区。
委托诉讼代理人:闫得志,即墨华山法律服务所法律工作者。
上诉人青岛华通新创置业有限公司（以下简称“华通新创公司”）因与被上诉人宫成刚商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初3262号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人华通新创公司的委托诉讼代理人白洁、王洁芃，被上诉人宫成刚的委托诉讼代理人闫得志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华通新创公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项,改判驳回宫成刚的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费用由宫成刚承担。
事实与理由：
一、华通新创公司无法办理房屋权属手续的根本原因系即墨市政府未能与被拆迁人就回迁达成一致意见,导致华通新创公司无法办理初始登记,一审法院以华通新创公司提供的证据不足以证明上述主张为由,认定华通新创公司存在逾期办证的违约行为,属于事实认定错误。
华通新创公司在庭审中提交的证据2《即墨华通·金融中心项目合作框架协议》(以下简称“框架协议”)与《即墨华通·金融中心项目合作框架协议书补充协议》(以下简称“补充协议”)足以证明华通新创公司无法办理房屋权属手续的根本原因系即墨市政府未能与被拆迁人就回迁达成一致意见,导致华通新创公司无法办理初始登记。框架协议第四条第二款约定,金融中心项目(即涉案房屋所在项目)建设期内的遗留问题,由甲方(即墨市人民政府)授权即墨市物资大厦区域拆迁改造工作领导小组办公室,乙方(即青岛华通国有资本运营(集团)有限责任公司)授权青岛华通新创置业有限公司(即华通新创公司)按照甲乙双方原协商确定的解决意见,另行签订补充协议。补充协议第二条,就四家回迁户的回迁安置房位置及公摊面积问题如何解决作出了详细的约定。
根据框架协议及补充协议签署时间及内容可知,截止2017年10月19日,即墨市政府仍未与被拆迁人就回迁安置房的位置及公摊面积问题达成一致意见,导致华通新创公司无法就涉案项目进行面积实测,从而无法办理初始登记手续。
华通新创公司无法办理房屋权属手续系政府原因所致,并非华通新创公司故意拖延逾期不办证,一审法院以华通新创公司提供的证据不足以证明上述主张为由,认定华通新创公司存在逾期办证的违约行为,属于事实认定错误。
二、华通新创公司因政府原因导致逾期办证符合《青岛市商品房预售合同》约定的免责事由,一审法院不应认定华通新创公司违约。
《青岛市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)补充条款第八条第六款第二项约定,如因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方(即华通新创公司)不能按期交房或延期履行办证义务的,甲方交房或办证日期可据实予以延期,且不承担任何违约责任。
根据上述约定,华通新创公司因政府原因导致逾期办证符合预售合同约定的免责事由,一审法院不应认定华通新创公司违约,不应支持宫成刚向华通新创公司主张逾期办证的违约金。
综上所述,华通新创公司认为一审法院认定事实错误,华通新创公司逾期办证系政府原因所致,符合预售合同约定的免责事由,不应承担逾期办证的违约责任。
宫成刚辩称：华通新创公司一审提交的与即墨市政府签订的相关协议，宫成刚并不知情,从该协议看也无法证实逾期办理房产证与回迁安置问题之间存在因果关系,即便有关系也是华通新创公司与即墨市政府之间的合同纠纷,华通新创公司可以向宫成刚赔偿损失后向即墨市政府主张违约责任,与宫成刚无关。另外,双方签订的商品房预售合同第8条第六款第二项的约定,是指政府规划的原因,属于政府政策调整,而本案中华通新创公司提交的证据不但无法证实政府原因与逾期办理房产证有关联,而且也不属于政府规划等政策原因,所以不能根据该条约定免责。况且，该条约定也包含了延期交房的违约免责事由,但华通新创公司之前因延期交房问题向宫成刚支付延期交房违约金,更足以说明华通新创公司所称的政府未解决回迁户问题不属于免责事由,所以宫成刚认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
宫成刚向一审法院起诉请求：1、判令华通新创公司协助宫成刚办理即墨市(区)蓝鳌路1169号《华通·金融大厦》x单元x层x户及x户房屋权属手续;2、判令华通新创公司支付宫成刚逾期办证违约金约175103.72元(自2016年8月31日起至2018年3月26日止,以总房款2352332元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息)；3、判令诉讼费用由华通新创公司承担。
一审法院认定事实：宫成刚(乙方)与华通新创公司(甲方)签订两份《青岛市商品房预售合同》(合同编号201400012699及201400012712)。该两份合同主要约定:宫成刚向华通新创公司购买位于即墨市《华通·金融大厦》x单元x层x户、x户房屋。建筑面积：101户:据甲方暂测该房屋建筑面积为47.87平方米;102户据甲方暂测该房屋建筑面积为47.87平方米。房屋价款:101户：乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币24388元,根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币1167454元；102户:乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币24752元,根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币1184878元。付款方式和付款期限:101户:自有资金支付,乙方于2014年4月20日前应支付房款计1167454元;102户:自有资金支付,乙方于2014年4月20日前应支付房款计1184878元。交房条件:该房屋的交付必须符合下列条件:该商品房竣工验收合格,同时乙方按合同约定已付清全部房款(含面积差价款)和各种应缴税、费。交房时间:甲方定于2015年7月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。房屋过户:第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证,补充条款第八条6.如遇下列原因,甲方交房或办证日期可据实予以延期,且不承担任何违约责任:(1)遭遇不可抗力导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的;(2)因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的;(3)水电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工期延误的;(4)其他非因甲方原因或事由导致甲方不能按期交房的。补充条款第九条1.甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记,在甲方取得房地产权属初始登记证明后60日内,乙方前往甲方处签署并领取主合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件,不作为交付依据。2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证,并配合贷款银行办理抵押他项权证书以解除甲方的阶段性担保责任,乙方逾期与甲方签署《房屋交接书》或逾期办理权属登记的,甲方不承担任何责任,如乙方逾期办理该房屋权属登记及配合贷款银行办理抵押他项权证的,则自前述约定期限届满之日起,乙方每日向甲方支付该房屋总房价款日万分之三的违约金,若因此导致甲方遭受任何损失(包括但不限于阶段性连带担保责任无法解除所导致的全部损失)的,乙方应另行据实赔偿。违约责任:第七条乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之一计算,违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过30天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当承担赔偿责任。乙方应当在接到甲方的解除通知后15日内与甲方签订合同解除的全部文件并办理完毕撤销合同备案登记手续、预抵押登记手续、抵押登记等(以下简称“合同备案解除手续”)。同时,乙方应当向甲方支付总房价款的10%的违约金,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款无息遇还给乙方,乙方应当在全部合同备案解除手续办理完毕后15日内至甲方处领取剩余房价款,如乙方已支付的房价款不足赔偿的甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的,应当书面通知乙方，甲方在发出解除合同书面通知15日后(以邮局邮戳日期为准)即可将该房屋另行销售。甲方不解除合同的,自本合同的应付款期限之第二天起至实际付款之日止,违约金按逾期未付款的日万分之三计算。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天乙方有权选择下列方案追究甲方责任:逾期超过90天后,乙方有权解除合同。乙方解除合同的,应当向甲方发出书面解除通知，甲方应当在收到乙方的解除通知之日起15日内配合乙方到该房屋所在地房地产登记部门办理合同备案解除手续。上述合同备案解除手续办理完毕15日内,乙方到甲方处无息领取乙方全部已付款。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。其他约定:补充条款第十四条16、本补充条款系主合同不可分割的组成部分,与主合同约定不一致的,以本补充条款为准,本补充条款未约定的内容执行主合同的约定,本补充条款自甲乙双方合法签订后生效。涉案房屋已取得预售许可证。2014年1月24日,宫成刚向华通新创公司支付两处房屋购房款共计2352332元。两处涉案房屋于2016年6月30日交付宫成刚。截至法庭辩论终结,两处涉案房屋尚未进行完成初始登记。
一审法院认为：
宫成刚与华通新创公司签订的《青岛市商品房预售合同》,未违反法律禁止性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。
关于宫成刚要求华通新创公司协助办理涉案房屋所有权登记手续的主张,因涉案房屋尚未进行初始登记,尚不具备办理房屋所有权登记手续条件,因此对于宫成刚的该项主张一审法院不予支持,宫成刚可在房屋具备办理条件后,另行诉讼主张权利。
关于宫成刚要求华通新创公司支付逾期办证违约金175103.72元的主张,一审法院认为,华通新创公司未能在合同约定期限内完成涉案房屋的初始登记,导致涉案房屋未能如期办理权属证书,华通新创公司构成违约,应当承担违约责任。华通新创公司称因政府原因导致无法办理产权登记,宫成刚不予认可,华通新创公司提供的证据也不足以证明其该项主张,因此对于华通新创公司该项抗辩事由一审法院不予支持。宫成刚、华通新创公司双方在合同中约定“甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记,在甲方取得房地产权属初始登记证明后60日内,乙方前往甲方处签署并领取主合同规定的《房屋交接书》”，“自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证”。两处涉案房屋于2016年6月30日交付,办理房屋所有权证期限应为2017年3月28日前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。华通新创公司应当自2017年3月29日起支付宫成刚逾期办证违约金,宫成刚主张自2016年8月31日至2018年3月26日以两处房屋总房款2352332元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息作为违约金,一审法院支持华通新创公司支付宫成刚自2017年3月29日至2018年3月26日以宫成刚已支付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。华通新创公司主张违约金过高无事实和法律依据,一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、青岛华通新创置业有限公司于判决生效之日起十日内支付宫成刚即墨市《华通·金融大厦》x单元x层x户房屋自2017年3月29日至2018年3月26日逾期办证违约金,以已付购房款1167454元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；二、青岛华通新创置业有限公司于判决生效之日起十日内支付宫成刚即墨市《华通·金融大厦》x单元x层x户房屋自2017年3月29日至2018年3月26日逾期办证违约金,以已付购房款1184878元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算;上述两项违约金总和以175103.72元为限。三、驳回宫成刚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3802元，由宫成刚负担1455元，由青岛华通新创置业有限公司负担2347元。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，华通新创公司与宫成刚之间签订的两份《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。华通新创公司未能在双方合同约定期限内完成涉案房屋的初始登记，导致宫成刚不能如期办理权属证书，华通新创公司的行为构成违约，应当承担违约责任。华通新创公司在诉讼中主张因政府与被拆迁人就拆迁安置达不成一致导致无法办理产权登记，根据双方合同约定，其不承担违约责任，宫成刚不认可华通新创公司的主张。按照“谁主张、谁举证”的证明原则，华通新创公司对其主张的事实应当承担证明责任。华通新创公司诉讼中提交的证据不能证明其主张的因政府行为导致涉案房屋不能进行面积实测，进而导致不能进行初始登记的事实，华通新创公司应当承担举证不能的法律责任，且华通新创公司主张的政府与被拆迁人达不成一致影响涉案房屋办理初始登记的事实，亦与双方合同约定的因政府规划调整等原因导致华通新创公司逾期办证、华通新创公司不承担违约责任的合同约定不一致，故华通新创公司的上诉主张不能予以支持，一审判决华通新创公司承担违约责任，支付宫成刚逾期办证违约金，符合本案事实与法律规定，并无不当。
综上所述，华通新创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3802元，由青岛华通新创置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈明明
审判员 孙 琦
审判员 高中日
二〇一九年二月二十六日
书记员 胡浩东
速录员 庞连捷